Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym utrzymywała się w I kwartale 2020 r. na dobrym poziomie – sugerują najświeższe dane. W normalnej sytuacji zapowiadałoby to kolejny znakomity rok dla deweloperów, jednak pandemia COVID-19 wywróciła wszystko do góry nogami. Zdaniem ekspertów spadek liczby kupowanych lokali mieszkalnych jest w zasadzie pewny, co w zależności od rozwoju wydarzeń może oznaczać także spadek cen mieszkań.
Sprzedaż mieszkań może spaść nawet o 90 proc.
Koronawirus SARS-CoV-2 zatrząsł potężnie całą gospodarką, w tym również rynkiem mieszkaniowym. Jak pokazują przykłady krajów, do których wirus dotarł szybciej niż do Polski, obostrzenia związane z pandemią oraz pogorszenie sytuacji gospodarczej wszędzie skutkowały spadkiem sprzedaży mieszkań. Taki scenariusz niemal na pewno zrealizuje się także u nas.
– Przede wszystkim czeka nas spadek sprzedaży mieszkań. Skala jest teraz trudna do oceny. Możemy nawet mówić o spadku popytu od 40 proc. do nawet 90 proc. – szacuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments cytowany przez urban.one. – Nie spodziewam się jednak spadku aż o 90%, bo choć Polacy starają się zgodnie z zaleceniami siedzieć w domach, to wiele transakcji jest przecież w toku.
Działający w Polsce deweloperzy jak dotąd nie mieli większych problemów ze sprzedażą mieszkań, zwłaszcza w styczniu i lutym. Jak podaje w raporcie serwis rynekpierwotny.pl, w I kwartale 2020 r. spośród 16 deweloperów równo połowa odnotowała spadek sprzedaży w stosunku do poprzedniego roku, a druga połowa – wzrost. Zdaniem autora raportu ogółem jest to dobry wynik – łącznie najwięksi deweloperzy sprzedali o 3,7 proc. więcej mieszkań niż w I kwartale ubiegłego roku.
Obecnie jednak firmy są zgodne, że drugi kwartał będzie znacznie gorszy. Przedstawiciele deweloperów niemal jednym głosem mówią, że najbliższe miesiące upłyną pod znakiem coraz słabszej sprzedaży nowych mieszkań. Z decyzji o zakupie nieruchomości będą rezygnować zarówno rodziny, jak i inwestorzy zarabiający na wynajmie lokali.
– Z rynku znikną przede wszystkim mniejsi inwestorzy, osoby inwestujące w mieszkania na wynajem finansowane kredytem mieszkaniowym – duża część takich osób wycofa się z zakupów z uwagi na niepewną sytuację na rynku pracy – uważa Anna Karaś z Cenatorium cytowana przez urban.one. – Część rodzin nie będzie mogła pozwolić sobie na zmianę mieszkania przy obecnych cenach i sytuacji finansowej, tym bardziej, że banki zaostrzają politykę udzielania kredytów mieszkaniowych.
Warto zauważyć, że Polacy już zaczęli odsuwać zakup mieszkania czy domu w czasie – spadła liczba osób wnioskujących o kredyt hipoteczny. Jak podaje cytowany przez parkiet.com ekspert Biura Informacji Kredytowej, od 15 do 21 marca liczba składanych wniosków o kredyt spadła o 20 proc.
Nie wychodzili na zewnątrz przez lata. Ich domy skrywały rze...
Spadnie sprzedaż, a więc i ceny?
Większość ekspertów uważa, że mimo spadku sprzedaży nowych mieszkań ich ceny nie zaczną zbyt szybko spadać. Na razie trudno oczywiście wyciągać daleko idące wnioski, ponieważ nie wiadomo, jak długo potrwa pandemia. Eksperci SonarHome.pl w najbardziej pesymistycznym scenariuszu przewidują, że wirus będzie nas dręczył przez wiele miesięcy – wówczas ich zdaniem mieszkania w Polsce potanieją o 2–4 proc. Z kolei Anna Karaś z Cenatorium uważa, że w najbliższym czasie deweloperzy będą się starali raczej utrzymać dotychczasowe ceny, zwłaszcza w dobrych lokalizacjach. Jeśli zauważymy spadki, to raczej w przypadku nieruchomości na peryferiach.
– Procedury administracyjne wydłużą się. Kolejnym problemem będzie brak siły roboczej. Nie ma również powodów, aby w obecnej sytuacji staniały materiały budowlane – wylicza Karaś cytowana przez urban.one. – Walka o pracownika, nowe wymagania energetyczne dla budynków, zmniejszony popyt mogą stanowić główne wyzwanie dla deweloperów w nadchodzących czasach. Czynniki te uniemożliwią także obniżkę cen, chyba że kosztem własnej marży.
Do obniżki cen będą też deweloperów zniechęcać wysokie, rosnące od lat ceny gruntów pod budowę. Jak wynika z danych otodom.pl cytowanych przez bankier.pl, w lutym za 10-arową działkę budowlaną w największych miastach płaciło się ogromne kwoty:
- Warszawa – 948 tys. zł,
- Kraków – 543 tys. zł,
- Poznań – 535 tys. zł.
Pieniądze te deweloperzy będą się oczywiście starali odzyskać, przerzucając koszty na klienta, czyli utrzymując wysokie ceny.
Jak podaje biznes.newseria.pl, jak na razie deweloperzy nie odczuli zbyt silnie skutków pandemii na budowach. Projekty nie mają przestojów, a prace budowlane nadal trwają, choć ekipy są w wielu miejscach uszczuplone – wielu pracowników bierze urlopy i zwolnienia, by opiekować się dziećmi, a ci z Ukrainy nie mogą dotrzeć do pracy w Polsce z powodu zamknięcia granic. Zaczęły się też pojawiać problemy z dostawami materiałów potrzebnych do budowy. Jednak zdaniem ekspertów prędzej czy później również deweloperzy zaczną napotykać coraz większe trudności, m.in. opóźnienia w realizacji inwestycji.
![[QUIZ] Oszuści i złodzieje na twoim progu. Dasz im się oszukać? Sprawdź!](https://d-pt.ppstatic.pl/kadry/k/r/1/a4/8a/5e6ba8586c739_o.jpg?1584113755)
Deweloper nie oddał mieszkania na czas? Prawo jest po twojej stronie
Jeżeli z powodu opóźnień związanych z koronawirusem z Wuhan budowa się opóźni i deweloper nie odda mieszkania w ustalonym terminie, to klient ma prawo dyktować warunki. Umowa deweloperska jest bowiem tak skonstruowana, żeby to deweloper ponosił odpowiedzialność prawną za nieprzewidziane opóźnienia.
– Umowa przewiduje konkretny termin, który deweloper gwarantuje nabywcy. W przypadku opóźnień nabywca może wezwać dewelopera do dostarczenia mu lokalu z dodatkowym, 120-dniowym terminem na wykonanie tego zobowiązania. Po tym czasie jest uprawniony do odstąpienia od umowy, mając jednocześnie zagwarantowany zwrot środków, które wpłacił – mówi adwokat Marcin Cieśliński w rozmowie z biznes.newseria.pl.
Osoba kupująca mieszkanie czy dom nie musi się również obawiać negatywnych konsekwencji, jeżeli z powodu pandemii nie dopełni swoich obowiązków wynikających z umowy. Polskie prawo zna bowiem pojęcie tzw. siły wyższej, czyli nieprzewidzianego wypadku, którego skutkom nie da się zapobiec. Taką siłą wyższą bez wątpienia jest zagrożenie ze strony koronawirusa, które może np. uniemożliwić klientowi dotarcie na odbiór mieszkania w wyznaczonym terminie albo utrudnić dokonanie wymaganej płatności na czas.
Co to oznacza w praktyce? W normalnych warunkach deweloper ma prawo odstąpić od umowy, jeśli klient m.in. nie ureguluje zaległej płatności w ciągu 30 dni od dnia doręczenia wezwania do zapłaty. Deweloper może to zrobić również wtedy, gdy klient nie stawi się na podpisanie aktu notarialnego albo odbiór lokalu, mimo że dwukrotnie otrzymał od dewelopera odpowiednie wezwanie w odstępie minimum 60 dni. Jednak jeśli wystąpi siła wyższa, deweloper nie ma prawa w tych sytuacjach odstąpić od umowy.
