Czynsze najmu spadają przez koronawirusa. Inwestujących w mieszkania na wynajem czekają trudne czasy

Czynsze najmu spadły w marcu 2020 r. w 7 z 15 analizowanych polskich miast – podali eksperci Expandera i Rentier.io. Na razie obniżki są niewielkie, jednak znaczący jest sam fakt, że się pojawiły – jeszcze do niedawna czynsze stale rosły, a analitycy prognozowali dalsze podwyżki. Pandemia koronawirusa z Wuhan unieważniła jednak wszelkie wcześniejsze przewidywania. Obecnie w najtrudniejszej sytuacji na rynku najmu znajdują się inwestorzy zarabiający na wynajmie krótkoterminowym.

Jeszcze w lutym wszystko wskazywało na to, że wynajem mieszkania będzie tylko drożał. Jak podawali wówczas eksperci Expandera i Rentier.io, na przestrzeni 2019 r. czynsze w Polsce wzrosły średnio o 6 proc., z czego najsilniej w Lublinie i Katowicach. Prognozowano, że z powodu podwyżki cen prądu, rosnącej inflacji oraz zwiększenia płacy minimalnej właściciele nieruchomości będą w 2020 r. nadal podnosić najemcom czynsze.

Obecnie jednak na skutek pandemii koszty wynajmu mieszkania zaczęły lekko spadać. Na ogół były to obniżki rzędu 1–2 proc. w skali miesiąca – takie odnotowano w Łodzi, Częstochowie, Gdańsku, Wrocławiu i Szczecinie. Nieznaczny spadek czynszów (o 0,3 proc.) dał się też odczuć w Warszawie. Najbardziej wynajem potaniał w Sosnowcu, gdzie w marcu było o 7 proc. taniej niż w lutym.

– Trzeba jednak dodać, że w 14 na 15 miast koszty najmu są wciąż wyższe niż przed rokiem – zaznaczają eksperci. – Tylko w Sosnowcu, po wspomnianej obniżce, powróciły do poziomu z marca 2019 r.

Ponieważ do tej pory czynsze najmu stale rosły, większość najemców mogła jeszcze nie odczuć tych małych obniżek. Były też miasta, w których w marcu płaciło się nieco więcej niż w lutym – o 1–4 proc. więcej kosztowało mieszkanie do wynajęcia w Poznaniu, Krakowie, Gdyni, Lublinie i Katowicach. Rekordowy okazał się Toruń, gdzie koszty najmu wzrosły przez miesiąc o 9 proc.

Na razie sytuacja na rynku jest zbyt niepewna, żeby można było przewidzieć, jak czynsze najmu będą się zachowywać w dalszej perspektywie. Eksperci przewidują jednak, że dalsze obniżki są możliwe. Wskazują oni, że w Polsce najemcami są przeważnie studenci, turyści oraz imigranci. Dwie z tych grup, studenci i imigranci, w razie pogorszenia sytuacji materialnej zapewne w większości zaczną szukać tańszego lokum albo wrócą do rodzinnych miejscowości. To z kolei zmusi właścicieli mieszkań i domów do obniżek czynszów.

Co ciekawe, na razie eksperci nie zaobserwowali, żeby w związku z pandemią zmieniła się liczba oferowanych mieszkań na wynajem w serwisach ogłoszeniowych. W marcu liczba unikalnych ogłoszeń była niemal taka sama jak w lutym – ponad 21 tysięcy.

Na sytuację na rynku najmu bez wątpienia wpłynęły przepisy uchwalone 31 marca 2020 r. w ramach tzw. tarczy antykryzysowej. Wprowadziły one dla części najemców możliwość jednostronnego przedłużenia umowy najmu bez zgody właściciela. Żeby skorzystać z tej opcji, trzeba m.in. nie zalegać z czynszem oraz nie mieć prawa do innego lokalu mieszkalnego w tej samej lub pobliskiej miejscowości. Wystarczy, że najemca powiadomi właściciela lokalu (np. mailowo) o chęci przedłużenia umowy, żeby została ona automatycznie przedłużona na dotychczasowych zasadach do 30 czerwca.

Czytaj więcej: Co zmienia się w umowach najmu w związku z pandemią?

Co więcej, ta sama tarcza antykryzysowa wprowadziła również zakaz wypowiadania wysokości czynszu (np. jego podwyższania) oraz zakaz wypowiadania umów najmu do 30 czerwca. Oznacza to, że lokatorzy nie muszą się w tym okresie obawiać, że stracą miejsce zamieszkania albo że czynsz rekordowo wzrośnie. Ponownie warunkiem jest, by najemca nie miał prawa do innego lokalu mieszkalnego. Wszystkie te zmiany, obowiązujące od 1 kwietnia, bez wątpienia ustabilizują tymczasowo rynek najmu.

Co zrobić z oszczędnościami na czas pandemii koronawirusa: zabrać z banku bo rząd zamrozi albo zabierze, trzymać w banku na lokacie, zainwestować - w co? Jakie są plusy i minusy poszczególnych rozwiązań. Kliknij po prostu w ten tekst i przeczytaj cały artykuł.

Trzeba pamiętać, że nowe przepisy nie chronią lokatorów, którzy łamią zapisy umowy, np. demolują lokal. Takie osoby nadal mogą otrzymać wypowiedzenie umowy najmu. Mimo to wielu właścicieli mieszkań na wynajem jest niezadowolonych ze zmian, ponieważ znacząco ograniczają one ich prawa.

Jak podkreślono w raporcie Expandera i Rentier.io, obecnie w najgorszej sytuacji znaleźli się inwestorzy zarabiający na wynajmie krótkoterminowym. Od 1 kwietnia aż do odwołania obowiązuje bowiem rządowy zakaz funkcjonowania hoteli i innych miejsc noclegowych wynajmujących krótkoterminowo. Przepisy te obejmują również m.in. mieszkania udostępniane klientom na doby. Jak czytamy w rządowym komunikacie, w wymienionych hotelach i miejscach noclegowych mogą przebywać tylko:

• osoby znajdujące się w kwarantannie lub izolacji domowej,
• personel medyczny,
• osoby w delegacji,
• osoby korzystające z usług noclegowych w ramach wykonywania obowiązków służbowych (np. pracownicy budowlani),
• osoby, które były zakwaterowane w takim obiekcie przed 31 marca.

Zakaz stawia właścicieli obiektów noclegowych w bardzo trudnej sytuacji – tym bardziej, że już wcześniej stracili oni wcześniejsze rezerwacje wskutek wprowadzonych ograniczeń w przemieszczaniu się. Brak turystów może się okazać szczególnie groźny dla osób, które mieszkanie pod inwestycję kupili na kredyt. Jak zaznaczają eksperci, takim małym inwestorom raczej nie pomoże nawet oferowane przez banki odroczenie spłaty rat, ponieważ później pieniądze i tak trzeba będzie zwrócić, i to z odsetkami.

– Mamy na pewno do czynienia ze zjawiskiem, które podkopało mocno wiarę w mieszkania jako dobrą inwestycję – podsumowuje inwestor giełdowy Radosław Chodkowski w rozmowie z serwisem strefainwestorów.pl. – Już wiadomo, że najem nie jest gwarancją zysków, a ceny nieruchomości nie rosną bez końca.

Ponieważ nie wiadomo, jak długo taka sytuacja potrwa, jakiekolwiek planowanie przyszłości staje się niełatwe. Jeśli najem krótkoterminowy powróci w okresie letnim, część inwestorów ma szansę stanąć na nogi. Eksperci podkreślają, że pogorszenie sytuacji finansowej może skłonić wielu Polaków do spędzenia wakacji w kraju zamiast za granicą, co byłoby dobrą wiadomością dla właścicieli mieszkań na wynajem. Jeśli jednak pandemia się przeciągnie, mali inwestorzy znajdą się w dużych kłopotach.

Wydaje się, że jak na razie większość inwestorów planuje po prostu przeczekać obecne utrudnienia, licząc na to, że sytuacja wkrótce wróci do normy. Jak zauważają autorzy cytowanego raportu, na serwisach ogłoszeniowych zaczęły się pojawiać w niedużej liczbie ogłoszenia od osób, które szukają teraz lokatorów na wynajem długoterminowy do mieszkań wynajmowanych wcześniej na doby. Jeżeli ta strategia nie podziała, część inwestorów może być zmuszona sprzedać swoje lokale. Nie ma się jednak co spodziewać masowej wyprzedaży mieszkań – większość inwestorów w Polsce kupuje lokale za gotówkę lub tylko przy niewielkim udziale kredytu.